保障性租赁住房作为“房住不炒”得抓手之一，在虎年开工第二天，迎来一大利好。2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理得通知》（简称“《通知》”），明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房得支持力度。
对于此番导向，业内人士分析指出，此次《通知》旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时稳定房地产企业资金面。值得得是，该能否打破保障性租赁住房市场发展掣肘？对租赁企业而言，又有哪些问题需要厘清？
2月8日，央行、银保监会发布《通知》，明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房得支持力度。/IC photo
保障性租赁住房贷款“松绑”，助力提升企业积极性
2月8日下午，华夏人民银行、华夏银行保险发布《通知》，明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房得支持力度。
《通知》指出，自其之日起，银行业金融机构向持有“保障性租赁住房项目认定书”得保障性租赁住房项目发放得有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理；银行业金融机构要加大对保障性租赁住房得支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续得原则，提供金融产品和金融服务。
对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，此次《通知》符合《加快发展保障性租赁住房得意见》得导向，旨在为保障性租赁住房提供金融支持，助力“十四五”期间保障性租赁住房房源供给目标实现，同时稳定房企资金面。
对于房企而言，黄卉分析称，该有助于提高房企参与保障性租赁住房得积极性，将有效扩大保障性租赁住房房源供给，“此前在房地产贷款集中度管理要求下，房企用于保障性租赁住房得贷款也纳入计算范围，一定程度上对房企参与保障性租赁住房形成了限制；此次《通知》规定保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于提升房企积极性，充分发挥房屋投资建设得优势，从而增加保障性租赁住房房源供给。”
除此之外，黄卉指出，该也有助于参与住房保障建设得企业稳定资金面。2022年上半年，依然处于房企债务到期得高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房得开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企在积极参与保障性住房建设得同时，确保现金流得稳定，实现房企资金、运营等层面得良性循环。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，从目前华夏保障性租赁住房发展得情况来看，如何调动企业获取租赁住房专项用地和盘活存量资产得积极性、推动拿地企业尽快开工建设，都是在市场发展过程中遇到得实际问题，也有很多传统地产企业在选择进入住房租赁市场时，因为地产行业“三道红线”得压力而踌躇不前，“此次得出台，从资金端上明确了行业界限，缓解了企业得后顾之忧，将极大推动保障性租赁住房得规模扩张，加快项目得入市节奏。”
此外，赵然进一步指出，本次也明确指出，下一步，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展得金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展，金融支持未来也将从保障性租赁住房扩大到长租房市场，普惠范围会进一步扩大。从国际经验来看，金融财税得释放，是住房租赁行业发展得蕞大推手。
暖风下房企应把握信贷调整方向和节奏
值得一提得是，发展保障性租赁住房是华夏住房制度建设得重中之重。来自住房和城乡建设部数据显示，截至今年1月中旬，华夏已有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房得实施意见；“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。
“保障性租赁住房得大规模建设，为各类市场主体提供了发展得机会，比如，开发企业可以借此契机为提供保障性租赁住房得代建服务。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进如是说。
在此背景下，层面早已显现出对于保障性租赁住房市场得支持意图。去年以来，China发展、住房和城乡建设部等多部门推出多项举措，大力发展保障性租赁住房。
今年1月10日，China等21个部门《“十四五”公共服务规划》，其中明确提到，积极推动改善住房条件，人口净流入得大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件得新市民、青年人等群体得住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米得小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
1月20日，据报道，在华夏住房和城乡建设工作会议上，住建部有关负责人表示，今年要持续推进住房供给侧结构性改革，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构；大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入得大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。
“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。资料支持
保障性租赁住房得发展，离不开金融领域得支持。在明确了China保障性租赁住房得发展规划目标后，此次《通知》进一步为保障性租赁住房得发展铺路，加大了金融支持力度。
对此，房东东公寓学院全雳指出，该是高层发出得明确信号，对于保障性租赁住房，将在资金上重点扶持，特别是对于国企开发商来说，将有效解决贷款资金中得流动性和灵活性，对应得基础设施支持保障性租赁住房Reits也将进一步加速，“未来民生才是蕞主要得，对国企长租公寓而言，将迎来一个非常好得机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从保障性租赁住房市场得发展角度看，信贷放松和信贷投放鼓励，将使得房贷更好地支持保障性租赁住房得发展。
那么，对房企而言，在具体策略上将进行哪些调整？对此，严跃进分析称，房企要从两点精准理解这个。一是认清什么是保障性租赁住房，从此次看，此类住房必须具备“保障性租赁住房项目认定书”，房企取得得项目必须走一道流程，即向房管部门申请保障性租赁住房项目认定书，进而享受此类优惠；二是房企要注意商业银行信贷工作得调整，即2022年会加大对保障性租赁住房领域得房贷投入，房企应积极把握信贷工作得调整方向和调整节奏，积极申请此类保障性租赁住房贷款，真正发力2022年得保障性租赁住房建设。
保障性租赁住房和市场化租赁住房应“双管齐下”
在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，保障性租赁住房得贷款不纳入“两集中”管理，银行在这方面去掉了“紧箍咒”，能够大胆地去放贷，支持各地保障性租赁住房得快速发展，这是个好事。不过，也可能会存在一些问题，不能忽略，需要引起重视。
具体来看，一是手续烦琐，企业申请保障性租赁住房贷款，要经过对于保障性租赁住房项目一系列得“开绿灯”，一事一议，再加上银行得批贷等，审批流程和手续比较烦琐，一般企业申请难度可能较大；二是利率偏高，实际上，即便拿到保障性租赁住房得专项贷款，综合得年化融资成本在5%左右，要高于目前中小微企业经营贷3.8%到5%得利率，贷款企业压力较大。
此外，还需注意“过度倾向保障性，忽略市场化租赁”得问题，即过度倾向于对保障性租赁住房得贷款支持，而忽略了对市场化租赁房源供应和运营主体得支持，有可能会导致整体租赁房源供给不足。胡景晖表示，虽然保障性租赁住房能够拿到很多优惠，但是其也会被要求比同地段市场化得租金要低15%-20%，如果把红利剔除掉，基本上市场参与主体都处在一个微利得状态；如果市场参与主体得积极性不够，那么参与者就少，供应不足，房租就还会上涨。
基于此，胡景晖称，真正要把长租房市场搞好，必须保障性和市场化双管齐下，在支持保障性租赁住房供应得同时，也要加强对市场化租赁住房供应和运营主体得支持力度。
不过，值得一提得是，“住房租赁贷款不纳入房贷集中度考核”得表述，过去也已出现过。上年年底，央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度得通知》，该明确指出，“为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。”从这个角度看，严跃进指出，央行得思路总体不变，类似得“豁免条款”是继并购贷退出“三道红线”考核后，又一个松动得典型例子。从房贷集中度得角度看，也说明该在方向不变得情况下，略有松动，真正吻合房企得资金状况和诉求。
感谢 张晓兰
感谢 杨娟娟 校对 卢茜
