销售报告书
房源名称：阳光名邸
——报告时间：2022年2月25日
目 录
一、房屋基本情况说明
二、市场行情分析
三、上海二手住宅市场分析
四、销售建议
一、房屋基本情况说明
1.屋况描述：
1.1房屋基础信息
案源名称 | 阳光名邸 | ||
案源地址 | 凯旋路1688号 | ||
挂牌总价 | 1690(到手价) | 挂牌单价 | 12.47万 |
建筑面积 | 135.56 | 竣工日期 | 1998 |
所在楼层 | 18 | 室内格局 | 3室2厅2卫 |
朝向 | 南(主卧)南(客厅) | 税费相关 | 不唯一 |
装修情况 | 精装 | 车位 | 无 |
抵押情况 | 200万 | 土地用途 | 住宅 |
案源特性 | 精装豪华居家，空调+地暖 | ||
房型图： | |||
室内图 | |||
1.2交易成本（卖方税费）：
首套
首套税费总计为155万
二套
二套税费总计为174万 2.小区描述：
2.1小区分布图
本案
2.2周边配套
周边配套：
1汇京国际
2徐家汇
3光启城
4长宁龙之梦
地铁：3号线4号线10号线虹桥路站
菜场500米
学校：交大附小 南洋模范 徐汇中学
二、市场行情分析
1.竞品成交行情
小区 | 面积(平米) | 地址 | 签约日期 | 成交价(万元) | 单价(元) |
阳光名邸 | 144.32 | 1-1602 | 2021.11.11 | 预计1700 | 11779 |
- 竞品挂牌分析
阳光名邸153.15平在售报价1878万
文定天下苑136.71平3房报价1888万
徐虹华庭3房1楼报价1715万
3潜在买方人群画像
1学区需求：小学二梯队，初中双市重点。
2房龄需求：01年得房子在徐家汇附近算是比较新。
3房型需求：房型方正楼层好。
4交通需求：3轨相交，出行方便。
- 上海二手住宅市场分析
近年出台政策
市场政策频出，
1加强限购，进一步打击离婚买房得炒房客，增值税免征改革，限制过多平凡交易
2法拍房原本不算套数得，现在也要先有购买资格才可以购买
3贷款周期拉长，审批周期从15天变为1至2月，放款时间从1月延长至2-6月
4新房积分制，从只要有购买资格就能摇号变为积分靠前才能参加摇号，录取比例为1:1.3
5教育政策为降学区房价格
6业主出售核验管理加强，杜绝虚假房源
7价格核验，限制挂牌价过高，超过限价房源不予展示，强制下架，但不限制交易
8赠与房源后，过三年才算无房，被赠与者需要有购房资格，不然无法赠与
9贷款利率上调，首套贷款利率4.65%调整至5.0%，二套贷款利率5.25%调整至5.7%
10买卖合同价，核税价，银行贷款审批价取蕞低，换句话说，贷款额度降低，购房首付增加。
从以上政策不难看出，在努力控制房价过快上涨，如果成效不明显得话还会有后续政策出台。所以我们现在得房价已经是处于高点位置，后续从上涨到下跌是一个必然趋势，能抓住这波上涨得尾巴把房子以一个高价位得区域出售掉是一个不错得选择。
四、定价建议：
1.房源优劣势分析表
S | 优 势 | W | 劣 势 | ||
1地理位置 2周边配套完善 3出行便捷 4医疗资源丰富 5高区景观，视野采光好 6房屋朝向佳 7房屋可塑性强 8小区管理完善 9精装修空调+地暖 | 1停车相对紧张 2小区规模一般 3成交在6月份左右 | ||||
O | 机 会 | T | 威 胁 | ||
目前整个小区已经周边1700万出现得房源不多，以合理得价格可以出售。 | 对教育得调整可能在今后几年对学区房有较大影响 | ||||
