网友 胡子叔：
某小区的房屋出售完毕后，购房人办理了房产证，开发商手里有土地证。现在因为开发商存在债权债务纠纷，法院要求查封该小区土地使用权。如果不动产登记部门受理查封登记，那么该小区所有房子都不能办理转移、抵押等业务了。这种情况应如何处理？
答
答疑专家：翟国徽
《物权法》第一百四十七条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。因此，房屋权属发生转移后，相应的土地权益一并转移。
根据以上问题所述，小区房子出售完毕，所有房屋产权已经转移，并已经发放房产证，此时小区房屋占用范围内的建设用地使用权也一并由开发商转移至业主共有，登记机构应及时办理建设用地使用权转移登记，并注销开发商持有的原土地使用权证书。但原先分散登记时期，房屋转移登记后可能没有同时办理土地使用权转移登记，导致法院将土地使用权错误认定为开发商名下的财产，并据此要求登记机构协助执行办理查封登记。
此时，根据相关司法解释规定，登记机构应向人民法院提出审查建议，明确告知法院土地权属主体和房屋权属主体不一致的情况及其原因，并阐明单独对土地予以查封的相应后果，建议法院将转移至业主共有的建设用地使用权范围扣除在查封范围之外。为了彻底排除自身登记风险，建议以上告知行为应该留存证据。如果法院部门在知晓以上情况后仍然执意查封土地使用权，则依据相关法律和司法解释规定，登记机构应协助法院执行。
