随着12月走近尾声，华夏房地产行业今年得成绩单呼之欲出。2021年前11个月，华夏商品房销售额已突破161667亿元，同比增长8.5%。《证券》指出，放眼2021年全年，楼市销售额有望再次突破17万亿元，甚至达到18万亿得创纪录数字。
当前得房地产行业，“过冬”成为流行词，裁员等消息不时传出，但商品房销售额与社会消费品零售总额得比值，却不降反升。
不过，伴随着土地和融资等调整、房企去库存和化解债务风险等举措，房企今年拿地积极性明显下降，而土地市场传导到商品房销售市场会有一定迟滞，商品房销售额只涨不跌得神话能否打破，还有待明后年观察。
销售总额有望再次突破17万亿元，业内人士：楼市或将创新高
《证券》12月30日文章表示：虽然走过了“一季度一房难求、二季度集中抢地、三季度销售骤冷、四季度融资解冻”得坎坷之路，但可以预见得是，2021年华夏商品房销售面积有望再破17亿平方米、销售金额将再度超过17万亿元。
上年年，华夏商品房销售额为173613亿元，增长8.7%。尽管有疫情打击，这一增速仍然超过了前年年得6.5%。
而本月15日China公布得数据显示：2021年前11个月，华夏商品房销售额突破161667亿元，同比增长8.5%。《证券》指出，从数据上看，伴随着12月收官，华夏楼市销售额很有可能再次突破17万亿元。
China网站截图
据中原地产首席分析师张大伟预计，若维持同比上涨2.5%得水平，2021年全年华夏楼市有望创下“双18”得历史新高：销售面积18亿平方米、销售额18万亿元。但北京房地产协会秘书长陈志则认为，全年商品房销售额难以突破18万亿元。
据《证券》报道，陈志向其感谢表示，由于房产交易周期较长，销售数据一般会滞后于市场表现，当下楼市去化速度仍旧较慢。不过，楼市正回归常态，市场主体正在被“放活”，预计接下来新房市场将由筑底逐渐回稳。
房地产行业境况如何？明后年或是看点
“过冬”，似乎正成为当前华夏房地产行业得主题词。
在今年10月底得万科年度交流会上，万科集团董事会郁亮表示：“房地产行业赚快钱、赚大钱得时代真得结束了，只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。”
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China15日发布得2021年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况得统计数据显示，华夏房价延续了8月份以来整体环比下跌趋势，房价上涨城市数再创新低，新房、二手房价格上涨得城市数均降至个位数。华夏楼市得降温态势仍在持续。
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楼市降温带来流动性危机，房企债务违约、裁员得消息也频频见诸。
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不过今年得商品房销售额数据，放在整个社会消费大环境之下，却并没有那么糟糕。
数据显示，2021年1-11月份，华夏商品房销售额161667亿元，社会消费品零售总额399554亿元，两者之比约为0.40；而前年年同期（1-11月份），华夏商品房销售额139006亿元，华夏社会消费品零售总额372872亿元，两者之比约为0.37。即是说：这一比值今年不降反升。
从数字和比例关系上来看，2021年“过冬”得房地产销售额似乎不算太糟，其表现甚至还可以说比前年年好。那么这是否意味着房地产行业现在得市场温度不算太冷？
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从时间维度上来看，有两个现实问题值得：
其一，今年房产商卖得房子，地皮是前些年买得，而今年房企拿地积极性明显下降。
今年1-11 月，华夏房企土地购置面积累计同比下滑 11.2%，土地成交价款同比增长4.5%，增速下滑。
今年土地购置面积持续下滑，土地成交价款增速有所下滑 图源万联证券研究所研报
去年8月，在明确“三道红线”时，相关部门提出了“两点禁令”，即拿地销售比不超过40%，以及近三年经营现金流是否连续为负。今年7月，有消息称，被纳入“三道红线”试点得几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。还有知情人士表示，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地得支出。
据《国际金融报》今年8月消息，其感谢向“三道红线”试点企业确认了这一消息得真实性。报道称，这意味着房企后续要“以销（售）定投（资）”。亿翰首席研究员张化东表示，“这也意味着，房企在规模上很难有较大得扩张与成长。”
明年土地市场是否会延续低迷，将决定未来得商品房销售情况。
其二，今年大量房企会出于保障经营目标和化解债务风险考虑，纷纷降价促销，加快去库存得脚步，或许在一定程度上推高了今年得商品房销售额。而明后年商品房库存降低后，楼市销售情况或许会有新得变化。
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三高模式引，高杠杆或成过去式
房地产曾是地产商“跑马圈地”得主战场：大部分房企得规模扩张，背后都是“高周转、高负债、高杠杆”得“三高模式”。为了追求利益蕞大化，几乎人人都在追杠杆，这也悄悄地埋下了不少隐患，引发各界思考。
诸如12月3日，地产行业龙头企业华夏恒大公告“未能履行”2.6亿美元得境外债务担保责任，引发市场。央行同日就恒大问题答感谢问时提到，恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。
不过伴随着“三高模式”得利害关系正得到各方重视，高杠杆时代即将落幕。
上年年下半年以来，“三道红线”、贷款集中管理等新政发力，金融机构削减地产行业得相关资源。今年也成为房地产行业金融侧供给改革蕞为有力得一年。房地产企业在融资环境和销售环境得改变下，逐渐调整发展模式，开始转入风险出清周期。
《证券》30日文章表示，根据上市房企半年报，截至2021年6月底，百强上市房企有息负债规模合计4.2万亿元，同比增速转正为负，达到-0.9%，终结了2018年至上年年杠杆激进扩张得时代。
在业内人士看来，虚火褪去得华夏房地产行业，即将迎来新得发展阶段。北京房地产协会秘书长陈志认为，优质房企绿灯放行，高风险房企红灯禁止，风险出清将会贯穿明年全年。
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